Почему доллар дороже рубля, в апреле холодно, а квартиры в Москве такие дорогие – эти вопросы волнуют нас всегда. Оставив в стороне два первых пункта (в конце концов, все меняется), перейдем к квартирам, тем более что, как говорят эксперты, и здесь нас может ждать сюрприз в виде падения цен… нет, не на 10%, 30% или даже на 50%, а в 4 раза! Правда, не во всех районах столицы.

Такие данные представила группа независимых экспертов по результатам исследования городской среды Москвы (проводилось под эгидой портала МнеДаРу). Целями исследования были оценка такой тонкой и трудно формализуемой характеристики, как комфортность проживания в том или ином районе и последующая увязка результатов с ценами на квартиры. В итоге были получены несколько неожиданные данные: в ряде районов Москвы, считают эксперты, жилье переоценено в 4 раза!

Поделить и посчитать

Правда, речь идет не совсем о привычных нам районах – при исследовании применялась авторская сетка территориальных ячеек, с помощью которой Москва оказалась поделенной на 241 ареал, сочтенный экспертами за однородную градостроительную единицу. В итоге каждый из таких районов получил свое цифровое значение, отражающее комфортность проживания в нем – так называемый индекс качества городской среды. При расчете учитывались следующие показатели:

1. Инфраструктура: торговые центры, объекты повседневного спроса, объекты социальной инфраструктуры, развлекательные объекты
2. Экологическая ситуация: автомагистрали, промышленные предприятия
3. Транспорт: время средней поездки на автомобиле до центра, до «Москва-Сити», до аэропортов; время средней поездки по этим же адресам на общественном транспорте; топологические особенности (расположение) сети общественного транспорта и сети автодорог, положение района относительно объектов внеуличного транспорта (метро, электрички)
4. Объекты психологического дискомфорта (вокзалы, автостанции, рынки, транспортные узлы, коммунально-промышленные зоны, железные дороги, депо, сортировочные станции, кладбища, больницы и диспансеры, следственные изоляторы)

Где в Москве жить хорошо, а где – нельзя?

Что же получилось в итоге? Как и следовало ожидать, даже транспортная загруженность не помешала центру Москвы существенно опередить по комфортности проживания весь остальной город, включая зеленые зоны. Самые большие значения индекса комфортности – у Патриарших прудов, Никитских улиц, Арбата. Что касается районов, не относящихся к ЦАО, здесь с большим отрывом лидируют Университет и Воробьевы горы.

А вот минимум комфорта для жизни – в таких районах, как Капотня, Курьяново, Карачарово, Западное Бирюлево, Бусиново и Гольяново. Мало того, показатели КГС (комфортности городской среды) для некоторых из этих ареалов в три раза ниже, чем в центре города – и это еще без учета социального состава жителей. Как утверждают исследователи, этот разрыв на порядок больше, чем во многих сопоставимых с Москвой городах мира. В зону риска попадают еще несколько столичных районов, которые из-за плохой транспортной доступности могут через несколько лет приблизиться к гетто – изолированным социально неблагополучным территориальным единицам, с преобладанием в социальном составе лимитчиков и выходцев с просторов бывшего Союза. Это: участки в районе Дмитровского, Коровинского шоссе, земли в черте города, прилегающие к Ярославке, Гольяново, Метрогородок, Северное Измайлово, Текстильщики, Выхино, Вешняки, Кожухово, Жулебино, Бирюлево, Царицыно.

Как утверждают авторы исследования, именно в этих, неблагополучных, районах цены на жилье особенно сильно завышены, поскольку 74% цены жилой недвижимости зависят именно от объективных характеристик района, и лишь 26% – от субъективных параметров конкретной квартиры.

Надо отметить, что опрошенные «Собственником» эксперты и аналитики рынка готовы поспорить со многими положениями исследования.

Крупнее, мельче

«С точки зрения методологии исследования, деление г. Москвы на 241 район – слишком дробное, – считает Андрей Двойных, ведущий аналитик консалтинговой компании RRG. – С точки зрения, например, торговой недвижимости каждый ТЦ в зависимости от размеров будет иметь определенную зону охвата. В случае 241 района он может покрыть несколько десятков из них, и это не будет удобно для анализа. Мы выделяем 94 кластера в столице и 12 мегакластеров. В зависимости от размера объекта с помощью кластерного анализа можно проще определить конкурентную зону объекта и т. д. С точки зрения жилой недвижимости, деление столицы на 241 район также слишком дробное. Редкий покупатель ищет квартиру в Москве с такой точной детализацией. Что касается параметров КГС, то, возможно, я не заметил, но туда не попадает «средний возраст населения», «плотность населения», «доходы населения» – это важные показатели для определения качества городской среды. От них она зависит не только качественно, но и количественно. На эти показатели ориентируются покупатели и продавцы жилья, арендаторы и собственники коммерческой недвижимости».

А вот Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-недвижимость», напротив, считает необходимым в ряде случаев учитывать и более мелкие единицы деления. Правда, если речь идет о недооцененных уголках столицы; с переоцененными, уверен Самойлов, проще: «Согласно классическому изречению римского консула Публиуса Сириуса, вещь чего-то стоит только тогда, когда покупатель готов за нее платить. С этой точки зрения сегодняшняя депрессия, выражающаяся в крайне низкой деловой активности и малом количестве реальных сделок, свидетельствует о том, что рынок переоценен в целом, безотносительно к тому, на сколько «кусков» поделена столица».

Зато в случае с недооцененностью брать надо меньшие масштабы, считает эксперт: «К примеру, опытные риелторы знают, что квартиры в домах, расположенных конкретно в районе улиц Дубки, Немчинова и части Ивановской улицы, отличаются более высокой привлекательностью и, соответственно, ликвидностью, чем сходные объекты на соседних улицах. И те, кому это известно, учитывают этот фактор в ценообразовании. Однако при рассмотрении в более крупном масштабе заметить данное проявление невозможно».

«Кроме ЦАО и Кутузовского проспекта, недвижимость во всех остальных районах остается существенно переоцененной. Кутузовский проспект я исключаю из-за сложившегося имиджа элитного района Москвы. ЦАО исключен в силу его исторической составляющей, социальной инфраструктуры и транспортной доступности. Также можно отметить заслуженно высокий уровень цен для домов в самом начале Ленинградского проспекта, Ленинского проспекта и в перспективе Краснопресненской. Сейчас стоимость квадратного метра в спальном районе составляет порядка $4,5 тыс., и это после снижения цен в период кризиса на 20-30%, – комментирует Валерий Барнинец, генеральный директор агентства недвижимости DOKI. – Конечно, данный показатель говорит о том, что недвижимость остается единственным объектом для инвестиций, и многие факторы сдерживают снижение цен (низкий уровень конкуренции в строительной сфере, ценовая политика застройщиков, коррупция, огромный накопленный пласт инвестиционного жилья (до 40%)) даже тогда, когда спрос на жилье снизился на 50% на вторичном рынке и до 80% на первичном. Сейчас, когда банки стали акционерами крупнейших девелоперов, можно уже не надеяться на снижение цен и рост эффективности строительной отрасли».

Так сколько же стоит жилье?

 

По данным аналитиков DOKI, сейчас на вторичном рынке жилье эконом-класса стоит в среднем $4561 за кв. м, бизнес-класса – $6711, элитное жилье – $13 337 за «квадрат». На рынке новостроек эти цифры, соответственно, $3396, $6037 и $15 080 за кв. м.

«Стоимость квадратного метра в рамках Садового кольца колеблется от $3275 до $10 000 на вторичном рынке в эконом-классе. В бизнес-классе до $20 тыс. и до $50 тыс. в элитных квартирах. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в ЗАО находится на уровне $6,7 тыс., а в новостройках $6,052 тыс.», – добавляет эксперт.

Что до прогнозов на будущее, эксперты остерегаются заглядывать лишком далеко, предпочитая говорить только об осени, причем в двух вариантах – «хорошем» и «плохом».

«Осенью возможны два сценария: или обвал цен и последующая глубокая депрессия рынка, или рост числа операций, а вслед за ним – и плавный подъем цен, – прогнозирует Олег Самойлов. – Говорить о том, что более высокую динамику роста цен после возврата активности рынка продемонстрируют наиболее привлекательные районы, например, Юго-Запад, я бы остерегся. Ведь эти районы и сегодня входят в число ценовых лидеров. Следовательно, данные территории и стартуют с более высокой позиции, то есть окажутся ближе к «потолку», ограниченному массовым платежеспособным спросом. Поэтому мне представляется более вероятным, что явно опережающую динамику роста цен покажут скорее не районы, а дома и находящиеся в них квартиры, имеющие наилучшее соотношение параметров «цена/качество проживания». А уже вслед за ними начнут «подтягиваться» и другие объекты».